Affitti brevi: turismo che pesa sui quartieri

A Roma, la crescita esponenziale del turismo ha portato a un aumento significativo del numero di posti letto destinati al settore ricettivo, con conseguenze dirette sul mercato degli affitti a lungo termine. Secondo uno studio realizzato nel 2025 dall'università La Sapienza, attraverso il dipartimento Memotef, la città romana ospita circa 335 mila posti letto, distribuiti tra 46 mila attività, tra cui alberghi, residence, ostelli, agriturismi, B&B e case vacanze. I dati, raccolti attraverso la Banca dati nazionale delle strutture ricettive, rivelano una situazione complessa, con un impatto crescente sulle aree residenziali e sulle dinamiche economiche locali. Il fenomeno ha suscitato preoccupazioni tra residenti e autorità, che hanno iniziato a interrogarsi su come gestire l'equilibrio tra turismo e vivibilità urbana. La ricerca, coordinata dal professor Filippo Celata, ha analizzato il fenomeno in modo approfondito, utilizzando quattro indicatori chiave per valutare l'impatto sul territorio.

L'analisi ha evidenziato una distribuzione non omogenea dei posti letto, con aree centrali come il Centro Storico, il Municipio I e i quartieri di Borgo, Celio, Esquilino e Trastevere che registrano pressioni ricettive particolarmente elevate. A Trastevere, ad esempio, il rapporto tra posti letto e popolazione residente ha raggiunto il 94,5%, mentre a Monti si è arrivati al 146%, con punte del 256% nel tridente. Questi numeri indicano un overbooking evidente, con una sovrapposizione tra turisti e residenti che ha ridotto la disponibilità di alloggi per le famiglie. Il fenomeno non si limita alle zone storiche: anche quartieri come Centocelle e Giardinetti, tradizionalmente meno turistici, hanno registrato un aumento dei posti letto in affitto breve, con conseguenze sull'equilibrio dei canoni di locazione. I dati hanno rivelato una contrazione dei valori minimi per le abitazioni non dedicate al turismo, con un impatto diretto sulle famiglie che cercano un'alternativa alle case vacanze.

Il contesto del problema risale a una serie di anni in cui il turismo ha assunto un ruolo sempre più centrale nella vita economica di Roma, con una crescita del settore che ha spinto l'offerta di strutture ricettive a breve termine. La diffusione di piattaforme come Airbnb ha facilitato il proliferare di case vacanze e B&B, ma ha anche generato tensioni tra residenti e turisti. Le aree centrali, in particolare, si sono trasformate in luoghi di alta densità di posti letto, con conseguenze sull'accessibilità ai servizi pubblici, sull'incremento dei prezzi immobiliari e sull'indebolimento della vivibilità per gli abitanti. Le autorità locali hanno iniziato a monitorare la situazione, ma il quadro rimane complesso, con una mancanza di regolamentazione adeguata. Il problema non è nuovo: città come Barcellona e Venezia hanno già affrontato critiche per l'overbooking e l'impatto sulle comunità locali. Roma, però, sembra essere al centro di un dibattito che coinvolge anche l'equilibrio tra sviluppo economico e tutela dei diritti dei residenti.

L'analisi del fenomeno rivela implicazioni profonde per l'economia urbana e per la qualità della vita. La pressione ricettiva, misurata come rapporto tra posti letto e popolzza residente, ha creato una situazione di squilibrio che ha portato a una riduzione della disponibilità di alloggi per le famiglie. Al contempo, l'aumento dei posti letto in affitto breve ha influito sui canoni di locazione a lungo termine, spesso a discapito dei residenti. L'indicatore di rischio, che analizza la variazione degli annunci su Airbnb, ha evidenziato aree che, pur non essendo ancora sature, rischiano di diventarlo, con un impatto negativo sulle comunità locali. La vulnerabilità delle zone, misurata attraverso l'impatto del turismo sui valori minimi dei canoni, ha messo in luce la fragilità di quartieri che non avevano previsto una crescita così rapida del settore ricettivo. Questi dati hanno suscitato preoccupazioni, soprattutto tra le famiglie che si trovano a competere per spazi sempre più ridotti, con un rischio concreto di espulsione o aumento dei costi di vita.

La chiusura del dibattito si orienta verso la necessità di un intervento strutturale da parte delle autorità locali. Il presidente della commissione politiche abitative, Yuri Trombetti, ha sottolineato l'urgenza di un regolamento cittadino che limiti le aperture di nuove attività in aree già sature e gestisca le concessioni temporanee in quelle a rischio. Il piano prevede un blocco delle nuove aperture nei quartieri centrali, come il Centro Storico, Trastevere e Della Vittoria, e un controllo più rigoroso su quelle in aree come Centocelle e Giardinetti. L'obiettivo è rendere Roma un esempio di gestione equilibrata del turismo, evitando gli errori commessi da altre città. Il regolamento, che dovrà essere approvato entro la primavera del 2025, rappresenta un passo cruciale per proteggere i diritti dei residenti e garantire una vivibilità sostenibile. La sfida è quella di trovare un equilibrio tra crescita economica e tutela del tessuto urbano, un tema che continuerà a occupare il dibattito pubblico e politico.