Eredità immobiliari raggiungono massimo storico dopo crescita forte nel 2025

Spagna si trova in una fase senza precedenti di trasferimento di proprietà attraverso le successioni, con un record storico registrato nel 2025. Il numero di immobili trasmessi tramite eredità ha superato le 208.000 operazioni annue, un incremento del 3% rispetto al 2024 e un livello senza precedenti secondo i dati pubblicati dall'Instituto Nacional de Estadística (INE). Questo dato conferma una tendenza in atto da diversi anni, che ha visto un aumento costante delle transmisioni di proprietà, anche se con alcuni periodi di oscillazione, soprattutto durante la pandemia del 2020. L'incremento, però, è diventato più marcato a partire da 2021, segnando un cambiamento strutturale nel mercato immobiliare spagnolo. Questo fenomeno, che sembra destinato a persistere, è legato alla progressiva scomparsa della prima generazione di proprietari in Spagna, nata negli anni '40, che ha contribuito a formare la base del patrimonio immobiliare del paese.

La crescita delle transmisioni di proprietà tramite eredità si accompagna a un aumento significativo di altre operazioni di trasferimento, che comprendono compravendite, donazioni, permuta e altre categorie. Nel 2025, il totale delle transazioni immobiliari è arrivato a 1,1 milioni di unità, con la sola categoria delle eredità che rappresenta circa il 19% del totale. Questo dato, che include anche le donazioni, le compravendite e le permuta, indica una dinamica complessiva del mercato immobiliare spagnolo in crescita. La spinta è dovuta, in parte, alla riduzione del carico fiscale sulle eredità rispetto ad altre modalità di trasferimento, come le donazioni, che beneficiano di tasse più elevate. Inoltre, la facilità burocratica e la riduzione dei costi legati alle eredità hanno reso questa forma di trasferimento sempre più attraente per le famiglie.

Il fenomeno non si limita a determinate regioni, ma si estende a tutta la Spagna, con quasi ogni comunità autonoma che ha registrato un aumento delle transmisioni. Andalucía, per esempio, ha visto un picco di quasi 36.000 operazioni, mentre la Comunitat Valenciana ha raggiunto circa 30.000. Altre regioni come il País Vasco, Navarra, Murcia, Galicia, Canarias, Extremadura, Aragón, Asturias e le due Castillas hanno anch'esse superato i loro record storici. Questo dato indica una transizione strutturale del mercato immobiliare, che non dipende da fattori locali ma da dinamiche a livello nazionale. L'incremento, in particolare, è legato a un processo demografico in atto: la Spagna sta vivendo una fase di invecchiamento della popolazione, con un aumento strutturale delle defunzioni che ha raggiunto circa 440.000 al anno a partire dal 2019. Questo fenomeno, che è iniziato con la generazione nata negli anni '40, è il motore principale del trasferimento del patrimonio immobiliare.

L'analisi del Banco de España conferma che la proprietà immobiliare rappresenta la principale componente della ricchezza familiare in Spagna. Secondo l'ultima edizione disponibile del 2022, il 75% della ricchezza bruta dei nuclei familiari è composto da beni immobili, soprattutto case. Inoltre, la concentrazione di proprietà è fortemente legata all'età: solo un terzo dei minori di 35 anni possiede una casa, mentre il 80% dei soggetti over 65 e il 85% di quelli over 75 ha la proprietà a nome proprio. Questo quadro mostra una chiara relazione tra età e proprietà, che si traduce in un aumento inevitabile delle transmisioni intergenerazionali. Il sistema fiscale, che riduce le tasse sulle eredità tra familiari diretti, ha ulteriormente incentivato questa forma di trasferimento, rendendola preferibile alle donazioni, che sono soggette a tasse più elevate.

Il record del 2025 non rappresenta un evento isolato, ma è la manifestazione di un processo a lungo termine che continuerà a crescere. La generazione del baby boom, nata tra il 1958 e il 1977, è la più numerosa della Spagna e, man mano che i membri di questa generazione raggiungeranno età avanzate, il numero di eredità aumenterà ulteriormente. I dati del Consejo General del Notariado confermano che le donazioni e le eredità di case sono cresciute in modo sostenuto negli ultimi anni, superando i livelli osservati in decenni precedenti. Anche se i dati dei notai non coincidono perfettamente con quelli dell'INE, la tendenza è chiara: il mercato immobiliare spagnolo è in trasformazione, con un ruolo crescente delle transmisioni legate all'eredità. Questa dinamica, se proseguirà, avrà conseguenze significative sull'economia e sull'assetto del patrimonio nazionale, con impatti a lungo termine sulla società spagnola.