Da due appartamenti a sei. Quartieri dove il frazionamento trasforma le case romane

La trasformazione del mercato immobiliare romano ha visto negli ultimi anni un fenomeno in crescita: il frazionamento di grandi appartamenti in unità residenziali più piccole. Questo trend, che si sta diffondendo in modo particolare nei quartieri centrali e semicentrali della capitale, nasce da una combinazione di fattori sociali, economici e di mercato. La riduzione dei nuclei familiari, la crescente richiesta di vivere in spazi più accessibili e la difficoltà di vendere immobili di grandi dimensioni hanno spinto acquirenti e investitori a optare per una strategia di divisione. Secondo l'ufficio studi di Tecnocasa, Roma è la città italiana dove questo fenomeno si sta verificando in modo più marcato, con un impatto significativo sull'offerta immobiliare e sull'economia del settore. La pratica, che si basa su un'operazione di acquisto di immobili di grandi dimensioni per poi dividerli in unità più piccole, è diventata un'abitudine comune, soprattutto tra le imprese immobiliari e gli investitori che vedono in questa strategia un'opportunità di guadagno.

L'analisi condotta da Tecnocasa ha evidenziato come il frazionamento sia particolarmente diffuso in quartieri con una forte domanda di alloggi per studenti e turisti. A Parioli, ad esempio, si registrano operazioni di divisione di appartamenti di oltre 130-140 mq, che vengono trasformati in unità più piccole per essere affittate a famiglie che preferiscono vivere in spazi più comodi piuttosto che pagare canoni elevati per una singola stanza. Questo modello si estende anche a quartieri come Corso Trieste, via Nemorense e via di Priscilla, dove la vicinanza a università e istituti di alta formazione ha reso i prezzi di affitto per singoli studenti spesso superiori ai 450-500 euro al mese. Inoltre, il turismo ha giocato un ruolo chiave, soprattutto in quartieri come Prati, via Cola di Rienzo e Borgo Pio, dove la vicinanza a luoghi di interesse come San Pietro ha reso la permanenza di breve periodo un'opzione appetibile per gli ospiti. In queste aree, gli immobili grandi vengono suddivisi in unità più piccole, che possono essere affittate a rate costanti o vendute a investitori interessati a un margine di profitto.

Questo fenomeno non si limita alle zone centrali, ma si estende anche a quartieri meno prestigiosi, dove la presenza di strutture come università private o ospedali ha influenzato la domanda di immobili. A Balduina, ad esempio, il frazionamento di appartamenti grandi è spesso motivato dalla vicinanza all'Università Lumsa e all'ospedale Agostino Gemelli, che attraggono studenti e professionisti. In questi casi, le operazioni sono spesso gestite da società immobiliari che acquistano per rivendere, sfruttando la domanda di unità abitative accessibili. L'esperto Raffaele De Paola, agente immobiliare con esperienza pluriennale, ha spiegato come il frazionamento sia diventato un business: "Chi compra per frazionare svolge un business, quasi sempre sono società. Si rischia, il margine dev'essere sempre almeno del 20%, perché se punti al 10 può succedere di non realizzare abbastanza e alla fine non vai neanche a pari". Questo modello ha reso il mercato immobiliare romano più dinamico, con un aumento della domanda per unità residenziali di dimensioni medie.

L'evoluzione del mercato ha portato a una trasformazione radicale delle dinamiche di acquisto e vendita. Negli ultimi anni, il focus si è spostato dall'acquisto di immobili di grandi dimensioni a quello di unità più piccole, che si prevedono più appetibili per un pubblico più ampio. A Parioli, ad esempio, si sono registrati casi in cui un appartamento di 200 mq è stato diviso in due bilocali e un trilocale, permettendo di vendere unità a prezzi più accessibili. Questo approccio ha reso più competitivi i mercati immobiliari, riducendo la pressione sulle proprietà di grandi dimensioni. Inoltre, il frazionamento ha creato nuove opportunità per gli investitori, che vedono in questa strategia un modo per massimizzare i profitti. L'analisi di Tecnocasa ha rilevato un aumento della domanda di nuove costruzioni, che ha ulteriormente alimentato questa tendenza, confermando come il fenomeno non sia limitato a una sola zona ma si estenda a diverse aree della città.

Il fenomeno del frazionamento ha quindi radici profonde e si presenta come un segnale di trasformazione nel mercato immobiliare romano. La combinazione di fattori economici, sociali e di mercato ha reso questa strategia un'opzione sempre più popolare, soprattutto tra le imprese immobiliari e gli investitori che vedono in essa un'opportunità di profitto. Tuttavia, non si può ignorare il ruolo delle famiglie, che hanno iniziato a preferire spazi più comodi e accessibili. Questa evoluzione ha modificato il panorama immobiliare, creando nuove dinamiche di acquisto e vendita. Per il futuro, si prevede che il fenomeno continui a crescere, soprattutto in aree dove la domanda di alloggi è alta e dove la presenza di istituzioni o turismo gioca un ruolo cruciale. Il mercato immobiliare romano, quindi, si muove verso un modello diverso, in cui il frazionamento diventa una strategia chiave per soddisfare le esigenze di un pubblico sempre più variegato.